【猪看楼】印江州：关于富裕的正确打开方式

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每个人身边，应该都有这种朋友：长相中上工作认真，性格独立人品也还行，但在男婚女嫁的市场上，行情却还不如有些绿茶婊。

楼市也一样，有些我认为不怎么样的楼盘，卖得很好，而另一些我认为应该卖得比较好的楼盘，销售却不是很火爆。

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印江州就是后面一种类型，这个项目春节前开盘，到目前为止总共推出了三栋楼、总房源套数大概在300套左右，我了解到的数据、总共卖了200套出头，这个业绩不算很差，毕竟对面的春风与湖价格才1万出头，西区人民对2字头的价格，可能还不太适应。

但这个业绩，也谈不上有多好，毕竟“抢房”、“秒光”等等，才是眼下楼市的主旋律。

我原以为它会卖得比较好的理由，有几个。

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其一，在整个大西区，过去一直没有什么品质出众的住宅项目。

过去几年一说到西区标杆性项目，很多人第一反应都会是二十四城。的确，二十四城很强，到今天为止从功能性上看、依然是西区最强大的项目，但它的强大，更多体现在功能层面：地段、教育、商业等等，而不是住宅本身的硬件品质和档次有多高，真正从建筑品质上讲，至少在我所看过的范围内、印江州应该是今天大西区产品规格最高的高层住宅：壹号院是渝中区的项目，九龙天颂我还没看过。

走一波图。

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其二，是它的产品力。

○从地段和规模看。在地段上它算是主城比较中心的位置，到各个主城区都比较方便，在这种地段条件下，建筑40万平米的规模，已经算是比较大了。

○从规划起点看。1:1.6的车位配置，电梯独立入户，最小户型套内面积超过100平米。

○从配套看。总建筑面积超过1万平米、带室内恒温游泳池的会所，在西区，以前还从没有出现过，里面有海派健身、有放学后托管孩子的地方，以后还可以根据业主的需求植入一些功能，面子和里子都有；除此以外，建筑一楼都做了架空处理，装修出来以后，还可以给业主提供出不少休闲场所。

○从教育资源看。引进了九龙坡实验一小，至少跟得上这波学区房的潮流。

○从建筑品质看。建筑外立面效果，车库和一楼大堂、电梯间、车库等等公区的装修标准，比过去西区的高层住宅，直接提升了不止一个等级。

○从建筑用材和装修标准看。电梯入户、钢木门、指纹密码锁、地暖、中央空调、新风系统、YKK的门窗、净水器、智能马桶、感应夜灯……，该装的都装了。

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大部分城市中心住宅，都有几个槽点：车库配置不足、公共区域硬件装修标准不高、装修房选材用料的标准不高、没有档次比较在线的社区配套。这几个槽点，印江州基本上都能够解决得了，所以，对于西区绝大部分原住民来说，如果换到印江州生活，居家生活的质量、或多或少都能够得到些升级。

这种产品卖得不如其它项目火，一般有几个常见原因，但我觉得这几个原因，在印江州的身上并不存在。

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第一个原因，是市场整体购买热情不高。

很显然，在当前这不是事实。

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第二个原因，是缺购买力，大家买不起。

这也讲不通。在购买力方面，西区肯定不如大北区，但也并不弱。在石桥铺到大坪再到杨家坪这个三角地带内，各种学校医院密集，有很多效益不错的企事业单位，还有很多效益说得过去的中小型公司，这些单位和企业的中高层，应该都买得起一套好点的房子。如果范围放大一点，西区还有很多专业市场，钢贸、汽摩配、五金等等，这些市场内的很多经营户，也买得起好点的房子，从距离上，这些客户应该也属于印江州的有效辐射范围。

如果西区市面上，今天有5到8个印江州这种项目，购买力够不够、可能需要打个问号，但问题是，西区今天高档点的项目、除了它以外没几个，只要把西区打透了，理论上讲它应该是不缺客户的，富余的都有。

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第三原因，大家买得起，但认为你的这些优点没什么了不起、没太大实际意义，所以不愿买单。

我个人觉得，一件东西，是不是没什么了不起、是不是可有可无，最好是体验过以后，再下结论。

举个简单的例子，你用过几次智能马桶以后，接下来的每个冬天，你的屁股很难再接受不能加热的马桶圈；你在一个隔音效果很好带新风的房间里、睡上几个月以后，也许就会发现，一套好的门窗和新风系统，很有存在的必要；指纹密码锁地暖等同理。你看多了英超就很难忍受中超，你看多了NBA就很难忍受CBA，你听多了亚当兰伯特麦莉塞勒斯、就会觉得国内一大波小鲜肉唱的东西是狗屎。

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第四个原因，是你的缺点太明显，盖过了优点。

这个项目的确有几个缺点：

其一，它位于石坪桥到石桥铺之间，这个地带，不是大家认可的高档住宅区。

其二，目前在卖的这个组团，楼间距比较小，中庭面积不大。

其三，周边有些建筑比较破旧。

其四，和一些新兴版块的改善型产品比，它不是每层两户的板式建筑，在户型通透性方面也弱一些。

但我认为这几个缺点，并不足以对印江州的销售业绩，产生根本影响，因为这些缺点，是大部分城市中心地段楼盘的共性，未来九龙坡城市中心的改善型项目，周边环境未见得能比印江州好多少，规模只怕还更小、配套上还更弱，因为城市中心规模大点的地块越来越少了，而规模一小配套就起不来：比如一个40万平米的小区、投资1亿搞个会所，每平米分摊250块成本就够了，于是就搞了；而同样的投资额，一个10万平米的小区、每平米需要分摊1000块成本，恐怕最后只能选择不搞。

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第五个原因，是价格高到离谱。

印江州卖的是精装房，套内单价大概2.2万左右，只看单价的确不算便宜，但如果结合它的产品和配套标准，在今天市场行情下，绝对算不上是一个很离谱的价格。

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从印江州亮相到今天，差不多已经有半年了，按照现在的市场行情，理论上讲，它应该卖掉四到五栋楼才正常，但事实是到今天为止，它三栋楼都还没干完，所以，这多少让我有点费解。

不管客户怎样看待它的优缺点，也无论它的销售能不能火爆起来，我个人都认为，它算是一个不错的项目，至少它给重庆大西区的楼市，带来了一些新的产品标准和审美意趣，带来了一些不一样的东西。

就拿会所来说，我们抛开它的面积、投资额、功能……等等要素不说，只聊设计。印江州会所的设计方叫集艾，在我个人看来，它是国内近几年来，蹿红最快的两家室内设计机构之一，它主打的新海派风格，注定会成为网红。

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原因是，这些年来，中国人民富起来了，自信心有了，在审美上不再满足于抄欧搬美了，于是就想要建立一套脱胎于自身文化传统的美学体系，这其中也包括室内装饰。

但与此同时，完全回归传统中式又不太现实，随便讲几条原因：

第一，传统中式和高层建筑之间不太好融合，因为高层住宅是从西方发源的。

第二，传统中式不够华丽，不识货的人看不出它值钱的地方，不能充分展现业主的富裕程度，包括一些所谓的新中式也是如此。

第三，传统中式工艺上太复杂作业周期太长，和今天房地产的开发节奏格格不入。

于是，对于设计机构来说，就面临两组明显的的矛盾：今天的富人们，既不甘心全盘接受欧美、又很难完全的回归传统中式，既不愿意锦衣夜行低调藏富、又不愿意被人们看做只会铺金镶银的暴发户，这些要求是不是听起来有点作有点讨打？但是他们有钱，所以有资格这么贱。如果谁能踩对这个点，把这些矛盾解决掉，想不红都难。

结果为什么是集艾和它的新海派中了奖？首先，它骨子里还是中式的，其次，它和传统中式有明显界限，它的色彩和线条基础是纯现代的；再次，在现代中式的基础上，它用材质、灯饰，以及软装，极大程度上保障了华丽感。

国内另一家红得很快的设计机构“无间”，在作品风格上，其实和集艾类似——这应该不是偶然。

1）集艾作品

2）无间作品

是不是有点象？

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设计属于美学范畴，但美学从来不是空中楼阁，一根又一根的线条背后，一个又一个的色块背后，是实实在在的人、实实在在的社会、实实在在的城市、实实在在的时代。

看印江州会所时，我想起了另一个在重庆有作品的名设计师邱德光。他早期作品主打ARTDECO风，ARTDECO是个什么东西呢？从字面上翻译，叫装饰艺术，在建筑方面，上个世纪二三十年代纽约的帝国大厦洛克菲勒中心……，都是这种风格，绝对的风靡一时。这些大楼从外观上看、就象一枚迫不及待想要升空的火箭，解放碑的纽约纽约、汽博的融创御景也是这种风格，前几年重庆很多还有高层建筑都号称自己是ARTDECO、只不过为了省成本，做得不太象。它为什么能在上世纪的纽约、几年前的重庆特别流行？因为这种极具升腾感的建筑形态，很能迎合暴发增长期的各种霸道总裁，上个世纪经济危机爆发前的纽约、和几年前的中国一样，都处于这种时期，所以都喜欢建摩天楼，都喜欢建长得象火箭一样的摩天楼。

在北京，邱德光把ARTDECO风格带进了室内设计，其金碧辉煌和贵气逼人，彻底征服了以山西煤老板和影视明星等为代表的、先富起来的那一部分，这位来自台湾的设计师因此一战成名，顺便证明了台湾不止出产小清新。

每个时代的建筑，都是那个时代的记录仪，它们是能说话的，并且它们讲的故事，很可能比历史书更可靠，人的文字会说谎，但砖瓦不会，一个时代的社会心态，或许就在那个时代的砖瓦里。

ARTDECO建筑

邱德光作品

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我讲这两种风格，并不是想要在它们之间，去对比一个高下，事实上它们本身也没有高下，只要设计做得好、里外协调，最后都能有很好的视觉效果。

我想说的是，从某种意义上，我们应该感谢这一轮房价上涨，因为它把更多的美学主张、更多的视觉选择机会，带到了我们身边，集艾、邱德光、福斯特、斯特恩、萨夫迪、SWA、李宝章……在价格缺乏空间的市场周期内，买方也好、卖方也好，又或是我这种第三方也好，大家聊的只能是基本功能：户型、楼间距、容积率、公交线路、菜市场距离……这些是很重要，但反反复复只是这些，多少缺点生趣，就好像两个人相亲，面包很重要，但只讲面包的男女关系多少有点无聊。

过去两年，集艾李宝章萨夫迪这些名字，随着舜山府来福士西派城印江州这些项目，进入了我们的城市，感谢这些项目，它们至少让我这种第三方，有一些新的故事可以讲。我希望在未来、至少在改善型物业市场上，重庆能出现更多类似的名家，大师的名字能覆盖到更大的范围、扩散到更多的项目身上，毕竟