【猪看楼】印江州:关于富裕的正确打开方式

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每个人身边,应该都有这种朋友:长相中上工作认真,性格独立人品也还行,但在男婚女嫁的市场上,行情却还不如有些绿茶婊。

楼市也一样,有些我认为不怎么样的楼盘,卖得很好,而另一些我认为应该卖得比较好的楼盘,销售却不是很火爆。

 

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印江州就是后面一种类型,这个项目春节前开盘,到目前为止总共推出了三栋楼、总房源套数大概在300套左右,我了解到的数据、总共卖了200套出头,这个业绩不算很差,毕竟对面的春风与湖价格才1万出头,西区人民对2字头的价格,可能还不太适应。

但这个业绩,也谈不上有多好,毕竟“抢房”、“秒光”等等,才是眼下楼市的主旋律。

我原以为它会卖得比较好的理由,有几个。

 

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其一,在整个大西区,过去一直没有什么品质出众的住宅项目。

过去几年一说到西区标杆性项目,很多人第一反应都会是二十四城。的确,二十四城很强,到今天为止从功能性上看、依然是西区最强大的项目,但它的强大,更多体现在功能层面:地段、教育、商业等等,而不是住宅本身的硬件品质和档次有多高,真正从建筑品质上讲,至少在我所看过的范围内、印江州应该是今天大西区产品规格最高的高层住宅:壹号院是渝中区的项目,九龙天颂我还没看过。

走一波图。

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其二,是它的产品力。

○从地段和规模看。在地段上它算是主城比较中心的位置,到各个主城区都比较方便,在这种地段条件下,建筑40万平米的规模,已经算是比较大了。

○从规划起点看。1:1.6的车位配置,电梯独立入户,最小户型套内面积超过100平米。

○从配套看。总建筑面积超过1万平米、带室内恒温游泳池的会所,在西区,以前还从没有出现过,里面有海派健身、有放学后托管孩子的地方,以后还可以根据业主的需求植入一些功能,面子和里子都有;除此以外,建筑一楼都做了架空处理,装修出来以后,还可以给业主提供出不少休闲场所。

○从教育资源看。引进了九龙坡实验一小,至少跟得上这波学区房的潮流。

○从建筑品质看。建筑外立面效果,车库和一楼大堂、电梯间、车库等等公区的装修标准,比过去西区的高层住宅,直接提升了不止一个等级。

○从建筑用材和装修标准看。电梯入户、钢木门、指纹密码锁、地暖、中央空调、新风系统、YKK的门窗、净水器、智能马桶、感应夜灯……,该装的都装了。

 

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大部分城市中心住宅,都有几个槽点:车库配置不足、公共区域硬件装修标准不高、装修房选材用料的标准不高、没有档次比较在线的社区配套。这几个槽点,印江州基本上都能够解决得了,所以,对于西区绝大部分原住民来说,如果换到印江州生活,居家生活的质量、或多或少都能够得到些升级。

这种产品卖得不如其它项目火,一般有几个常见原因,但我觉得这几个原因,在印江州的身上并不存在。

 

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第一个原因,是市场整体购买热情不高。

很显然,在当前这不是事实。

 

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第二个原因,是缺购买力,大家买不起。

这也讲不通。在购买力方面,西区肯定不如大北区,但也并不弱。在石桥铺到大坪再到杨家坪这个三角地带内,各种学校医院密集,有很多效益不错的企事业单位,还有很多效益说得过去的中小型公司,这些单位和企业的中高层,应该都买得起一套好点的房子。如果范围放大一点,西区还有很多专业市场,钢贸、汽摩配、五金等等,这些市场内的很多经营户,也买得起好点的房子,从距离上,这些客户应该也属于印江州的有效辐射范围。

如果西区市面上,今天有5到8个印江州这种项目,购买力够不够、可能需要打个问号,但问题是,西区今天高档点的项目、除了它以外没几个,只要把西区打透了,理论上讲它应该是不缺客户的,富余的都有。

 

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第三原因,大家买得起,但认为你的这些优点没什么了不起、没太大实际意义,所以不愿买单。

我个人觉得,一件东西,是不是没什么了不起、是不是可有可无,最好是体验过以后,再下结论。

举个简单的例子,你用过几次智能马桶以后,接下来的每个冬天,你的屁股很难再接受不能加热的马桶圈;你在一个隔音效果很好带新风的房间里、睡上几个月以后,也许就会发现,一套好的门窗和新风系统,很有存在的必要;指纹密码锁地暖等同理。你看多了英超就很难忍受中超,你看多了NBA就很难忍受CBA,你听多了亚当兰伯特麦莉塞勒斯、就会觉得国内一大波小鲜肉唱的东西是狗屎。

 

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第四个原因,是你的缺点太明显,盖过了优点。

这个项目的确有几个缺点:

其一,它位于石坪桥到石桥铺之间,这个地带,不是大家认可的高档住宅区。

其二,目前在卖的这个组团,楼间距比较小,中庭面积不大。

其三,周边有些建筑比较破旧。

其四,和一些新兴版块的改善型产品比,它不是每层两户的板式建筑,在户型通透性方面也弱一些。

 

但我认为这几个缺点,并不足以对印江州的销售业绩,产生根本影响,因为这些缺点,是大部分城市中心地段楼盘的共性,未来九龙坡城市中心的改善型项目,周边环境未见得能比印江州好多少,规模只怕还更小、配套上还更弱,因为城市中心规模大点的地块越来越少了,而规模一小配套就起不来:比如一个40万平米的小区、投资1亿搞个会所,每平米分摊250块成本就够了,于是就搞了;而同样的投资额,一个10万平米的小区、每平米需要分摊1000块成本,恐怕最后只能选择不搞。

 

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第五个原因,是价格高到离谱。

印江州卖的是精装房,套内单价大概2.2万左右,只看单价的确不算便宜,但如果结合它的产品和配套标准,在今天市场行情下,绝对算不上是一个很离谱的价格。

 

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从印江州亮相到今天,差不多已经有半年了,按照现在的市场行情,理论上讲,它应该卖掉四到五栋楼才正常,但事实是到今天为止,它三栋楼都还没干完,所以,这多少让我有点费解。

不管客户怎样看待它的优缺点,也无论它的销售能不能火爆起来,我个人都认为,它算是一个不错的项目,至少它给重庆大西区的楼市,带来了一些新的产品标准和审美意趣,带来了一些不一样的东西。

就拿会所来说,我们抛开它的面积、投资额、功能……等等要素不说,只聊设计。印江州会所的设计方叫集艾,在我个人看来,它是国内近几年来,蹿红最快的两家室内设计机构之一,它主打的新海派风格,注定会成为网红。

 

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原因是,这些年来,中国人民富起来了,自信心有了,在审美上不再满足于抄欧搬美了,于是就想要建立一套脱胎于自身文化传统的美学体系,这其中也包括室内装饰。

 

但与此同时,完全回归传统中式又不太现实,随便讲几条原因:

第一,传统中式和高层建筑之间不太好融合,因为高层住宅是从西方发源的。

第二,传统中式不够华丽,不识货的人看不出它值钱的地方,不能充分展现业主的富裕程度,包括一些所谓的新中式也是如此。

第三,传统中式工艺上太复杂作业周期太长,和今天房地产的开发节奏格格不入。

 

于是,对于设计机构来说,就面临两组明显的的矛盾:今天的富人们,既不甘心全盘接受欧美、又很难完全的回归传统中式,既不愿意锦衣夜行低调藏富、又不愿意被人们看做只会铺金镶银的暴发户,这些要求是不是听起来有点作有点讨打?但是他们有钱,所以有资格这么贱。如果谁能踩对这个点,把这些矛盾解决掉,想不红都难。

结果为什么是集艾和它的新海派中了奖?首先,它骨子里还是中式的,其次,它和传统中式有明显界限,它的色彩和线条基础是纯现代的;再次,在现代中式的基础上,它用材质、灯饰,以及软装,极大程度上保障了华丽感。

国内另一家红得很快的设计机构“无间”,在作品风格上,其实和集艾类似——这应该不是偶然。

1)集艾作品

2)无间作品

是不是有点象?

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设计属于美学范畴,但美学从来不是空中楼阁,一根又一根的线条背后,一个又一个的色块背后,是实实在在的人、实实在在的社会、实实在在的城市、实实在在的时代。

看印江州会所时,我想起了另一个在重庆有作品的名设计师邱德光。他早期作品主打ARTDECO风,ARTDECO是个什么东西呢?从字面上翻译,叫装饰艺术,在建筑方面,上个世纪二三十年代纽约的帝国大厦洛克菲勒中心……,都是这种风格,绝对的风靡一时。这些大楼从外观上看、就象一枚迫不及待想要升空的火箭,解放碑的纽约纽约、汽博的融创御景也是这种风格,前几年重庆很多还有高层建筑都号称自己是ARTDECO、只不过为了省成本,做得不太象。它为什么能在上世纪的纽约、几年前的重庆特别流行?因为这种极具升腾感的建筑形态,很能迎合暴发增长期的各种霸道总裁,上个世纪经济危机爆发前的纽约、和几年前的中国一样,都处于这种时期,所以都喜欢建摩天楼,都喜欢建长得象火箭一样的摩天楼。

在北京,邱德光把ARTDECO风格带进了室内设计,其金碧辉煌和贵气逼人,彻底征服了以山西煤老板和影视明星等为代表的、先富起来的那一部分,这位来自台湾的设计师因此一战成名,顺便证明了台湾不止出产小清新。

每个时代的建筑,都是那个时代的记录仪,它们是能说话的,并且它们讲的故事,很可能比历史书更可靠,人的文字会说谎,但砖瓦不会,一个时代的社会心态,或许就在那个时代的砖瓦里。

ARTDECO建筑

邱德光作品

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我讲这两种风格,并不是想要在它们之间,去对比一个高下,事实上它们本身也没有高下,只要设计做得好、里外协调,最后都能有很好的视觉效果。

我想说的是,从某种意义上,我们应该感谢这一轮房价上涨,因为它把更多的美学主张、更多的视觉选择机会,带到了我们身边,集艾、邱德光、福斯特、斯特恩、萨夫迪、SWA、李宝章……在价格缺乏空间的市场周期内,买方也好、卖方也好,又或是我这种第三方也好,大家聊的只能是基本功能:户型、楼间距、容积率、公交线路、菜市场距离……这些是很重要,但反反复复只是这些,多少缺点生趣,就好像两个人相亲,面包很重要,但只讲面包的男女关系多少有点无聊。

过去两年,集艾李宝章萨夫迪这些名字,随着舜山府来福士西派城印江州这些项目,进入了我们的城市,感谢这些项目,它们至少让我这种第三方,有一些新的故事可以讲。我希望在未来、至少在改善型物业市场上,重庆能出现更多类似的名家,大师的名字能覆盖到更大的范围、扩散到更多的项目身上,毕竟

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