幻灯二

住宅精装修5条捷径,多花5%的钱,就能卖贵50%


价值敏感点上进行强化,尽可能规避质量敏感点,这是精装修房的基本原则。

开发商关注利益空间,业主关注性价比,但买卖双方这对矛盾双方,却在精装修上有共同的倾向:便于入住及物业管理,节约资源,批量采购实现产品增值与溢价,精装修计入成本还能降低税负,有利于管理精细化与业态差异化,帮助提高产品和生活品质……

可是,最合理的户型、出众的效果、符合客户需求的设计与部品部件、舒适的使用性能等,却并不与花钱多少成正相关,那么,如何打造雅致舒适而成本不失控的精装修宅呢?

一、定调:档次高客户不一定买账,你的钱花对地方了吗?

将项目主产品线归类梳理,明确项目档次由高向低的分级体系和配置标准,则精装设计、材料部品、成本指标可轻松“对号入座”。然而残酷的现实是,目标客户常常对于你家项目的档次分级并不买账。

1适当拉高自身逼格,才能卖出好价钱

 

曾有关于知名开发商的高端精装修研究数据表明,一二线城市的精装修尚有较大的溢价空间。而一般住宅精装修的溢价在10%~20%,但是高端住宅的溢价会高达50%以上。


2客户关注点找得准,不花冤枉钱

对于住宅产品精装修而言,客户导向应贯穿始终,因为不论设计成功与否,或是给予客户多少种菜单式选择,或是采用多少高档材料,或是设计多么具有风格个性,如果不匹配客户需求,一切都是白搭。精装修主要关注点如下图:


 

装修方式越充分考虑客户特点,则精装修溢价越高,比如通过精装修优化户型,注重空间的合理利用,增加收纳功能等。以同一城市接近同期的两个项目武汉天地与晋合世家为例,如下图:


武汉天地的装修材料为常规一线品牌,仅优于晋合世家一个档次,但是在市场上的表现却高出后者数倍。即使晋合世家还采用了地板采暖这一当时在武汉尚属少见的新技术,并新增了家电安装电器设置,但是客户并不因此而改变选择。

 

此外,还要考虑城市特性。比如针对武汉这个城市的住宅精装修的竞争策略,首先应模糊高单价,买房送装修,通过集约式采购与统一装修降低成本,达到溢价;其次根据当地人的性格特性,住宅应兼具展示性和居家氛围;再次,通过装修风格匹配项目定位,彰显客户身份特性和炫耀心理。

3不需要的功能,咱这钱就省下来吧

除了价格分级和客户关注点研究,就单个客户而言都还有显著需求、一般需求、个性需求等多级需求,应针对此进行精装修定位二次分级。简单地说,就是客户不需要的,就甭锦上添花了。

 

以淋浴空间为例:

又如,鞋柜的显著需求可能是要足够大,但大到什么程度?一般需求可能是透气,和临时置物功能;个性需求可能是坐着穿鞋子。

 

再如,厨房的显著需求是收纳空间大,空间利用好,易清洁、插座多;一般需求可能是插座带开关,带防蟑螂功能、安置抹布、防锈等;个性需求可能是能坐着操作烹饪,安装空调等。

 

由此可见,精装修的产品逻辑是否清晰,还在于是否有效进行成本投入与分配,比如你是更重视厅房设计,还是厨卫规划,还是科技领先,都需要从客户的需求和偏好上入手。

二、设计:花点巧思,不花大价钱也有好效果

在设计方面运用巧思来提升品质同时并不明显增加成本,这是成本价值工程关于敏感性成本的发挥之地。比如在产品公共部位及室内空间的直观部位,适当提高档次和精巧度,在成本预算内进行各部位投入的高低腾挪。

1贼精,花小钱装修卖贵点

 

早前,万科和金地是典型的将精装修作为项目溢价重要因素的企业,精装修作为其项目附加值的重要因素,却只占其单价的7%~10%,却带来10%~20%的溢价。比如万科金色里程、金色雅筑、金色城市,和金地湾流域、未未来、格林世界等项目,装修档次说不上特别高,却深谙客户心理,增加了居住舒适度,因而颇受市场欢迎。


2妙极,设计中渗透成本小心思

 

龙湖某项目精装修设计上的成本控制就占到了整个精装修成本的80%,包括产品定位标准及设计风格的确定、主要材料选择、设计内容、部品配置及技术标准确定,按照梯级标准确定设计细节及装修标准。可见,设计阶段是关于精装修效果与投入成本博弈的重镇。

 

首先,客户基础研究是产品定位和设计的前提,精装修设计与土建设计应当相互衔接,进行一体化设计。

 

其次,精装修设计不必刻意标新立异,大众化、通用化的精装修更便于批量施工,材料部品要选择当地成熟的常用知名品牌,主要满足使用功能需求,在人性化与装饰方面增加一两处花钱不多的亮点即可。

 

再次,对于精装修尤其批量精装修交房项目,应视项目档次、销售宣传需求等选择适宜的设计单位。而施工图设计应选用对批量精装修交房有丰富经验的设计单位,对设计的功能性、经济性进行严格把控。

 

最后,在既定成本下,研发、设计、采购皆应符合客户需求和技术规范要求,协同一致使业主认同度最大化。

 

此外还可以充分利用开发商材料、部品战略合作伙伴的资源,配合专业部品的设计、测算、选材。

3注意,计划前置避免变更减少损失

华远地产曾经有过由于精装修设计滞后导致的经验教训,建筑根据精装修末端定位调整出图时间晚于部分楼座出地面,致使现场设备末端及其管线改造,由此造成成本增加。因此应严控设计计划,提前预判避免损失。

三、材料:好的精装修效果并非高档材料的堆砌

对精装修材料种类、规格、型号进行适当整合,不仅能通过批量采购节约成本,还能减少现场损耗,并降低施工操作失误带来的风险。此过程一是提前询价、过程跟踪,二是整体规划、分步实施,三是成本优先下确保品质与品牌。从而在整体均衡的基础上有重点、有亮点。

1别以为给那么多名牌,人家就会愿意

以恒大华府项目为例,该项目曾以满屋名牌、9A精装为其精装修宣传卖点,但是开盘效果并不佳,而材料选用上亮点过多反而缺乏独特而聚焦的亮点,风格难以突显。


2亮出好材料,不显眼处用替代材料

运用成本价值工程,成本着重投入在客户高度敏感的装修部位,在材质选用比例、色系上进行细化。比如石材、木饰面、壁纸的成本是逐级降低的,可适当降低石材比例,提高木饰面使用比例,局部点缀玻璃、软包等修饰,在色系上可以偏浅色系、暖色系,一方面营造舒适宜人的居家氛围,另一方面也降低了成本。

又如在公共走道、电梯厅地面、墙面,可选用石材饰面,2楼以上公共走道墙面可以用玻化石来取代。

 

即便是专做豪宅的星河湾,也会选择在点睛之处使用高档石材,比如玄关、公共走道的地面和墙面,客厅、餐厅地面,主要卫生间地面、墙面等,而厨房空间由于油污较大,考虑到日后养护,可用高档玻化砖代替大理石。

 

此外,可对国产石材与进口石材进行搭配使用,国产石材一般比进口石材的价格要低一半左右,主要用于做造型,或是异型空间、卫生间墙面等部位。每种户型的主材控制在2~3种,其他为辅材,用量并不大。

3提高出材率,搭配拼接效果赞

通过合理搭配突显石材特性与价值,不同的石材可以通过搭配、拼花达到更佳效果。而通过提高套材水平,将不同规格、形状的材料组合或拼接,可达到不同效果。

四、配设:只选对的,不买贵的

什么东西该配置,什么不该配置,投入的成本应重点增加电器设备还是收纳空间,或者选择什么电器配套,或是在档次上如何取舍?这些都是精打细算的精装修在房屋的功能配置中应该考虑的。

1你要懂他的心

 

以上海万科为例,深入了解客户后发现,精装修房的配置主要集中在厨房、卫生间与电器配置,因而投入的装修成本也向这几方面倾斜,而减少厅房、户内门等的投入占比。像是上海新里程项目就增加了地暖等设备。

 

又如广州万科,在2007年以后的精装修房中增加空调和收纳系统的配置,不强调品牌,而是以实用为主,比如万科新里程2000元每平米的装修标准,采用国内品牌或是国产知名品牌厨房电器,如方太、樱花的灶具,国产科勒的水龙头和水槽;配置壁挂式空调,以日立、松下为主;配置常规的安保及消防系统,基本未配置高科技系统。

 

2量力而为,给不了的就舍弃

比如下图为不同的价格压力下,从左到右依次为维持要求的配置、降低档次的配置和不得不舍弃的配置。

对于经济型的精装修,标准可以参考下图:


3送到心坎上

以电器系统为例,成本从低到高为灯控、中央除尘、智能、新风系统、安防、水处理、地暖、中央空调等。但从客户敏感度方面考虑,如下图:

浴缸、龙头、花洒、马桶、台盆如果作为必配部分,要按客户敏感度来提升相应的价值点。


4差别化对待

 

比如主卫生间的配置要高于其他,可选择一线知名品牌,重点部位选用知名品牌的中高端系列以突显身份地位。


5给点空间,给点可选项

 

如果是享受型精装修策略,则成本着重投入在享受功能。比如一些高档住宅,主卫生间必配按摩浴缸、智能马桶、台盆龙头、花洒、台盆等,而镜面电视、感应台盆龙头、墙面喷头淋浴房成为选配;又如中厨空间必配水槽龙头、三眼灶、抽油烟机、橱柜+面板+台面,而蒸炉、洗碗机成为选配;西厨空间必配烤箱、冰箱、电磁炉,暖碟机成为选配。

 

此外,还应考虑电器是否跟既有的条件匹配。比如配备中央除尘,对于复式房型具有难度,而水暖设备应配附软水设备,防止水质差造成管道堵塞或是损坏地暖锅炉;而地暖会造成室内空气干燥,可配附增湿器。增湿器与软水设备的成本都并不高。

五、细节:多做一点点,从此大不同

 

通过细节的打造,不明显增加投入,却能极大提升精装修品质与贴心度,还能增加营销噱头和宣传点。

1实用:魔鬼就在细节中

 

例如收纳空间的设计,玄关功能同时兼具鞋柜、衣柜、收藏功能,可采用嵌入式设计保证空间完整性。细节上,可以在玄关设置要是挂钩设计,或是在两个鞋柜之间设计置物台,鞋柜之中按季分区,过季鞋、当季鞋区分开来,一目了然,鞋柜内还可以设置靴挂和伞挂钩,长靴免去横放占空间或是变形困扰,雨伞出门时触手可得。

 

卧室衣柜用来放置生活中绝大部分衣物,在高端住宅项目中,多选择嵌入式保证空间完整性,并注重功能细分。

人性化的设计上,衣帽间带穿衣镜,及衣架横杆,及收纳空间细分等,常见于高端住宅,实际上在普通住宅配置并不会明显增加成本。

 

在厅房的设计细节上,房门可以安装防撞胶条,避免摔门损害门板的同时,还能降低生活中的噪音;而圆弧弯角的把手相对于普通房门把手,避免了门把手挂住衣物的情形;橱柜等的阻尼设计,可以避免柜门开合的强大外力伤害;床头离地70厘米处设置***专用插座,省心你懂的。

 

衣柜设计长衣挂置区,收纳柜多种高度、宽度隔板设计,便于放置包包、季节性电器、旅行箱包、鱼竿、帐篷、球拍、睡袋等不规则物件。

 

吹风机放到镜柜旁,镜柜旁设计电吹风专用插座,更方便顺手;镜柜一体化设计,设置15厘米镜箱厚度,镜面与人脸保持最佳距离。

 

洗菜台面设计为85厘米高,比传统台面高出5厘米,就能减少洗菜洗碗时的弯腰。橱柜按功能分区,合理安置锅具、碗具、电器、干货杂物、零食、泡菜坛等。厨房电器设置带开关插座,便于湿手控制厨电。烹饪台和操作台专门设计挡水边,避免做饭时污水溅湿地面。

2与众不同:给点特别的

 

比如选用德国等欧洲品牌,可以选择同品牌中价格最实惠的,或是国产的。而配置中选择的国际著名品牌,可以作为推广宣传的借势点。

 

像是汤臣一品的Dorcon掌形纹、杭州滨江阳光海岸使用的600毫米巨无霸花洒,以及世茂5号、王子晶品等高端住宅使用的施华洛世奇水晶旋钮。

在这一点上高端住宅非常常见,但是普通住宅多少借用一点并无不可。比如通过设计风格在细节上塑造加分亮点。比如运用一些独特设计展现提升装修的精致程度,像是局部客厅地面拼贴处理或是厨卫墙面和客厅主墙面的个性化处理等。此外还可以运用智能化技术或是局部奢侈品配置,来增加项目传播话题和精装修的品质点。

 

作者:王亚辉;文中图片来源于CRIC、世联行、保利地产、仁恒地产等。更多好文推荐、投稿或是交流,可添加副主编微信号:joleandsophia

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